Onderzoek, advies en ondersteuning voor gemeentebestuurders in brede zin
Galesloot Onderzoek en Advies
Onlangs, april 2019, vond in mijn gemeente, Deventer, een interessant raadsdebat plaats. Nadat jaren eerder was besloten tot een gemeentelijke investering aangevuld met provinciale subsidie voor een filmtheater, moest door hardnekkige problemen met het project en de uitvoering, de bouw zelf, besloten worden om er al dan niet 4 mio euro extra aan te spenderen. De raad besloot in meerderheid “ja” maar de argumentatie was flinterdun: er werd vooral verwezen naar de aantrekkingskracht van een dergelijke voorziening voor het profiel van Deventer en naar consistent besturen en besluiten.
Wat interessant was, maar helaas veel te weinig aandacht kreeg was dat een oppositiepartij een aantal berekeningen had laten maken op puur commerciële basis van de waarde van het complex als het af was en verhuurd, dus vanuit de ogen van een belegger. Die waarde was met 2 mio euro schokkend laag vergeleken met de boekwaarde die het complex straks zal hebben, het verschil zal gauw 17 mio euro bedragen.
Nu is bekend dat als een gemeenteraad een voorziening duurzaam in stand wenst te houden en adequaat bekostigt de veel hogere boekwaarde dan de marktwaarde volgens het BBV mag worden gehandhaafd. Toch is het interessant om er dieper in te duiken. De boekwaarde die is ondergebracht bij de verhurende NV zal in 40 – 50 jaar worden afgeschreven tot een kleine restwaarde. Dat gaat dus heel langzaam.. De overheidsberekeningen gaan uit van permanente huursubsidies op huur die het theater en het filmhuis bijdragen en dat zullen zij tijdens de volle looptijd blijven doen. Het complex lijkt niet echt multifunctioneel bruikbaar. Tot zover de overheidsbenadering, die misschien bij een kleinere investering van 10 mio euro en een meer multifunctioneel complex verdedigbaar is. Hoe kijkt de belegger± die kijkt naar de huurperiode EN daarna en naar eventuele noodzaak anders huurders aan te trekken mocht de exploitant afhaken. Dit maakt dat vanuit de ogen van de belegger de waarde laag is; deze gaat immers uit van een risico van onverhuurbaarheid na de eerste huurperiode en van een hoge risico-opslag. Die factoren zijn het grootste verschil met de overheidsbenadering. Maar is daarmee de kous af?
Voorstanders die geen zin hebben in verdere discussie over nut en noodzaak van de voorziening zullen zeggen, denk toch aan de instellingen die uit hun jasjes zijn gegroeid en het zo goed doen en denk aan de mooie effecten voor de stad. De maatschappelijke effecten staan centraal. Tegenstanders zeggen de exploitatie is een groot risico en de investering kan nooit goed worden voltooid dus stop ermee. Een berekening die er ook kwam was een berekening van sloop en realisatie van appartementen; dit zou 4 mio euro opleveren. Tegenstanders achten het gat met het verlies bij doorgaan en een onzeker proces qua uitkomsten aanvaardbaar.
Helaas werden de berekeningen afgedaan als “wat spreadsheetjes`.. Bijzonder want de NV die voor volledige rekening en risico van de gemeente het project bouwt, komt ook niet verder dan spreadsheets waar volgens mijn observatie wel kanttekeningen bij te plaatsen zijn. Maar dat terzijde. Door het afdoen van het materiaal als spreadsheets werd de discussie vermeden over de vragen waar een gemeenteraad zich om moet bekommeren: 1. wat mag het verschil zijn tussen de waarde die de overheid aan een dergelijke voorziening toekent versus de waarde vanuit de ogen van een belegger en 2. waarom vinden we dat aanvaardbaar, welk maatschappelijk belang rechtvaardigt dit grote verschil. Tot slot 3. voor hoelang wensen wij dit verschil in stand te laten, met andere woorden op grond van welke uitgangspunten en veronderstellingen denken wij dat het publiek 40 – 50 jaar lang dezelfde voorziening wenst?
Helaas kwamen die vragen niet aan bod…. In april en mei komt het dossier terug als de exploitatie wordt geactualiseerd en subsidie wordt gevraagd en als de gemeente in haar boekhouding de extra lasten van extra kapitaalstortingen, gratis vermogen voor de NV, gaat verantwoorden. En we krijgen de jaarrekening met de inschatting van de risico´s op de balans. Een lastig dossier voor de politiek maar een interessant dossier voor de vakmatig betrokkenen.
Frank Galesloot
Fri, 26 April